Meerderheid Rijnmond gemeentes heeft te weinig sociale huurwoningen: Capelle ziet beperkte ruimte om door te kunnen bouwen

  • zaterdag 1 oktober 2022
  • Max Theodoridis

De behoefte aan goedkope en sociale huurwoningen is door de economische tweedeling in de maatschappij groot. Toch haalt een meerderheid van de gemeenten in de regio Rijnmond de norm van minister Hugo de Jonge niet om minstens dertig procent sociale huurwoningen te hebben. Dat blijkt uit een onderzoek van RTV Rijnmond en de lokale omroepen in de regio. Capelle aan den IJssel doet het daarentegen bovengemiddeld goed.

Van de ruim 31.000 woningen in Capelle aan den IJssel valt liefst 40 procent onder de noemer sociale huur en daarmee voldoet onze gemeente ruimschoots aan de norm van 30% die minister De Jonge hanteert. De inschrijftijd voor zo’n woning is met 2,2 jaar laag in vergelijking met andere plaatsen.

Tellen we bij het aanbod sociale huur ook nog de ruim 6 procent sociale koopwoningen in de gemeente (waarde tot 210 mille) op, dan blijkt dat Capelle aan den IJssel zeker bij de koplopers in de regio hoort wat betreft het aanbod voor huishoudens met een kleine beurs. 

Andere gemeenten
In tegenstelling tot de gemeente Capelle voldoen 13 van de 25 ondervraagde gemeenten in de regio Rijnmond niet aan de 30 procent norm van minister de Jonge. De gemeente Westvoorne heeft met nog geen 16 procent het laagste percentage sociale huurwoningen van de regio. Ook Lansingerland (19%), BarendrechtHendrik Ido AmbachtBrielleRidderkerkHoeksche Waard en Molenlanden(20 tot 25%) scoren laag. Maassluis, Schiedam, Vlaardingen en dus ook Capelle aan den IJssel (boven 40%) en vooral Rotterdam(55%) juist hoog. De overige twaalf gemeenten in de regio zitten rond de 30 procent. 

Zien hoe hoog het percentage sociale huur of de wachttijd voor een sociale huurwoning per gemeente is? Check dan hier het artikel op RTV Rijnmond.
 
Rol van Capelle
Of Capelle een rol kan of wil spelen in het creëren van nóg meer sociale woningen is niet glashelder. De gemeente beperkt zich tot een antwoord, dat geformuleerd is namens Rotterdam en dertien omliggende gemeenten. Het komt er op neer, dat deze gemeenten in 2019 afspraken om toe te werken naar een lokale sociale voorraad, die overeenkomt met het regionaal gemiddelde, dat toen op van 50% lag.
 
De 14 gemeenten hebben al aangekondigd dat er een nieuw woonbeleid komt, gebaseerd op de meest actuele behoefteramingen. En die wijzen op een fors tekort op betaalbare woningen. Zoals gezegd is Capelle hierop één van de gunstige uitzonderingen en om meer te kunnen bouwen ziet de gemeente nogal wat beren op de weg.
 
Wat doet de overheid?
Het kabinet wil dat er in 2030 250.000 nieuwe sociale huurwoningen beschikbaar zijn. Voor een sociale woning betaal je dit jaar maximaal 763,47 euro per maand. Minister Hugo de Jonge streeft naar een norm van 30 procent sociale huur per gemeente in 2030. In de enquête geven vrijwel alle gemeenten echter aan dat er tal van problemen zijn om meer sociale huurwoningen te ontwikkelen en durft niemand het eind van de woningnood te voorspellen.

Om de wens van de minister kracht bij te zetten, wordt volgens de NOS samen met de provincies gewerkt aan een wettelijke stok achter de deur. Hoe de gemeenten precies gedwongen kunnen worden om de norm te halen, is nog niet duidelijk.

Is een koopwoning een alternatief?

Projectontwikkelaars staan niet in de rij om sociale huurwoningen of betaalbare koopwoningen te ontwikkelen, omdat daar minder aan te verdienen valt dan aan de bouw van duurdere woningen. In de bouw is er een tekort aan mensen en materiaal en bestemmingsplanprocedures vergen jaren. Naast deze problemen noemt de gemeente Capelle ook nog een specifiek eigen probleem: "Capelle kent geen uitleggebieden, dus is de om ruimte woningen toe te voegen beperkt."

Een alternatief voor sociale huur kan een koopwoning zijn. Vergelijkingen tussen gemeenten zijn vrijwel onmogelijk, omdat er wordt gegoocheld met termen als sociaal, goedkoop en betaalbaar en de bandbreedte qua waarde van de woning per term enorm varieert. De ene gemeente acht “tot 210 mille” betaalbaar, de ander duidt een koopprijs tot de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (355 mille) nog als betaalbaar.

Vraagteken achter betaalbaarheid
Bij die ‘betaalbaarheid’ kan voor Jan Modaal (38 mille per jaar) een vraagteken geplaatst worden. Zo adviseert het NIBUD bij bruto jaarinkomens van 35 en 50 mille een maximum-hypotheek van respectievelijk 163 en 233 mille. Deze cijfers zijn ook nog gebaseerd op de lage rentestanden van begin dit jaar.

Wel kent de gemeente Capelle, zoals vrijwel alle gemeenten, een Starterslening. Hiermee kunnen jongeren tot 35 jaar sneller aan een koopwoning geholpen worden. Kanttekening hierbij is wel dat slechts enkele tientallen huishoudens geholpen zijn bij zo'n Starterslening.

Hoe kon het zo misgaan?

Dat er meer gebouwd moet worden staat bij geen enkele gemeente ter discussie. Ook groeit het inzicht dat er te lang te weinig gebouwd is in de sociale, goedkope en betaalbare sector. Veel gemeenten interpreteerden
woningbehoeftecijfers (van bureau ABF) op eigen wijze en vertaalden dat in woonbeleid dat mede de oorzaak is van de huidige woningnood.

Kort samengevat zijn er meer (middel)dure huur- en koopwoningen gebouwd. Onder meer in Rotterdam. Onlangs concludeerde de gemeentelijke Rekenkamer daar dat dit bouwbeleid gebaseerd is op wankele aannames en zijn signalen, dat het op de woningmarkt mis ging door een groeiend tekort aan goedkope huizen, genegeerd. B&W van Rotterdam erkennen dat en kondigen nieuw woonbeleid aan.

Wat moet er gebeuren? 
Voor zover overheden al niet doordrongen zijn van de noodzaak om meer woningen te creëren voor lage inkomensgroepen komt BLG Wonen met cijfers. Deze organisatie berekent voor zowel de huur- als koopsector hoeveel procent van de woningzoekenden binnen één jaar een huis vindt en vertaalt dat in een woontoegankelijkheidsscore.

Bekijk hieronder wat de kans per gemeente is om binnen een jaar een huis te vinden:


BLG Wonen zegt verder: “Een ander (schrijnend) perspectief op de koopwoningmarkt laat zien dat de kansen op het vinden van een geschikte woning enorm verschilt tussen inkomensgroepen. Voor huishoudens met een inkomen t/m twee keer modaal (€76.000) ligt de woontoegankelijkheid op slechts 15 procent, waar deze voor huishoudens vanaf twee keer modaal op 46 procent ligt.”
 
Enorme inhaalslagnodig 

De kansen voor verschillende groepen op de woningmarkt zijn dus verdeeld, waarbij geldt dat ook nog eens de grootste groep woningzoekenden in de eerste inkomenscategorie valt.

BLG Wonen vindt dat in 2030 de woontoegankelijkheid in heel Nederland op gemiddeld 50 procent moet liggen, dat dus één op de twee woningzoekenden binnen één jaar een geschikte woning vindt.
 
De conclusie van het onderzoek naar de situatie op de regionale woningmarkt is duidelijk; er moet een enorme inhaalslag gemaakt worden, waarbij het zwaartepunt op goedkope woningen moet liggen, zowel in het huur- als koopsegment. Rotterdam en 13 omliggende gemeenten willen nog eind dit jaar een nieuw woonbeleid presenteren.

Dit is een bericht in samenwerking met onze mediapartner RTV Rijnmond.

Gerelateerde artikelen:
Geen gerelateerde berichten gevonden.
Meer nieuws van 1 oktober 2022